Krásná vila se sama nezaplatí

Když lidé začnou na Bali hledat nemovitost, obvykle se nejdřív zamilují do vily. Do bazénu, designu, výhledu.

Jenže na dnešním Bali už velikost a krása nestačí. V některých oblastech se vily staví rychleji, než přijíždějí hosté, a o vašem výnosu rozhoduje rovnováha mezi nabídkou a poptávkou.

V Indovestoru je právě tato rovnováha výchozím bodem každého projektu. Na Bali žijeme a stavíme, trh pečlivě sledujeme a stavíme jen tam, kde čísla ukazují, že poptávka zůstane silná. V tomto článku vám ukážeme proč.

Bali nemá problém s poptávkou. Má problém s nabídkou.

Cestovní ruch na Bali se daří. V roce 2025 ostrov přivítal 6,95 milionu zahraničních návštěvníků, téměř o 10 % více než v roce 2024 a nový rekord, k tomu 26,6 milionu domácích cest.

Problém je, že vil přibývalo ještě rychleji než hostů:

Zdroje: Villa Finder, prosinec 2025 a Villa Finder, únor 2026, s odkazem na data Airbtics, BPS a Rumah123.

Víc vil, které soupeří o stejné hosty, znamená nižší ceny. Prognózy na rok 2026 počítají s celoostrovním poklesem obsazenosti a nočních sazeb zhruba o 10 %.

Kde nadbytek nabídky bolí nejvíc: Canggu, Ubud a části Uluwatu

Tlak je nejsilnější tam, kde se všichni hrnuli stavět v posledním boomu. V Canggu, Berawě a Pererenanu někteří provozovatelé hlásí růst počtu nabídek o více než 40 % ročně při klesající obsazenosti. V Ubudu zůstávají malé vily s jednou ložnicí prázdné, zatímco velké vily pro skupiny se stále plní. V částech Uluwatu je poptávka silná, ale zásahy úřadů, jako byla demolice 48 podniků v Bingin, přidávají právní riziko.

Vidíme to na vlastní oči. Naši přátelé s vilami v Ubudu sledují, jak jim rok co rok klesají sazby i obsazenost, a někteří už přemýšlejí o prodeji. Pomáhat našim investorům takové situaci předejít je jádrem toho, co děláme.

Jak se rozhodujeme, kde stavět

Každá lokalita, kterou zvažujeme, musí odpovědět na jedinou otázku: budou tu lidé chtít bydlet i za pět let a z kolika dalších vil si budou moci vybírat?

Než se zavážeme, musí lokalita projít třemi testy:

• Prokázaný cestovní ruch. Lidé už sem jezdí a mají jasný důvod: pláže, kultura, jídlo, snadná dostupnost.

• Omezená nová nabídka. Tam, kde pozemky, povolení nebo územní plán omezují novou výstavbu, vaše vila nezískává stále nové konkurenty.

• Poptávka po celý rok. Hosté v každé sezóně, ideálně s pobytem delším než víkend.

Každý test pak podložíme daty, nikdy pocitem ani trendy: počty návštěvníků a délka pobytů, kolik nabídek a hotelových pokojů už soutěží a kolik pozemků zbývá, skutečná obsazenost a noční sazby srovnatelných nemovitostí (ne údaje z brožur) a územní plán, povolení a regulace, protože vila, která nemůže legálně fungovat, není investice.

Pokud lokalita neobstojí v číslech, nestavíme tam, ať je sebekrásnější.

Rozhodujeme také, co postavit: ekonomickou, střední třídu, nebo luxus

Výběr lokality je polovina práce. Druhou polovinou je výběr toho, co tam postavit, protože každá oblast přitahuje jiného hosta.

• Ekonomické pokoje, studia, penziony: pro backpackery, dlouhodobě pracující a rozpočtové cestovatele; fungují v rušných oblastech se stabilním celoročním provozem a vyhrávají cenou a polohou.

• Vily střední třídy s 1–3 ložnicemi: pro páry, rodiny a vzdálené pracovníky, kteří pobývají týdny či měsíce; fungují v klidných, zavedených oblastech s poptávkou po dlouhých pobytech.

• Větší vily (4+ ložnice): pro skupiny, retreaty a firemní akce; fungují tam, kde je dost aktivit a dobrá dostupnost. V Ubudu se vily vhodné pro retreaty stále plní, zatímco vily s jednou ložnicí zůstávají prázdné.

• Luxusní vily a butikové resorty: pro hosty, kteří utrácejí hodně a platí za služby a soukromí; jen tam, kde prostředí a dostupnost cenu ospravedlní, a nejvíc vystavené konkurenci a nadbytku nabídky.

Nejpřeplněnějším segmentem Bali je dnes vila 1–3 ložnice jako z jednoho kolena: leštěný beton, malý bazének, stejné oblouky. Když hosté nepoznají vily od sebe, vybírají podle ceny. Proto každý projekt Indovestoru začíná jasnou odpovědí na otázku, kdo tu bude bydlet, a design z ní vychází, ne naopak.

Proč je náš trh silný: Sanur

Sanur na východním pobřeží Bali je místo, kde žijeme a stavíme. Splňuje všechny tři naše testy a jeho poptávku vidíme na vlastní oči každý den.

Prokázaný, stabilní cestovní ruch.

• Vhodný pro rodiny. Pláž je klidná a chráněná útesem, takže je bezpečná pro děti. Rodiny se sem vracejí rok co rok.

• Dlouhé pobyty. Mnoho hostů zůstává týdny nebo měsíce: rodiny, důchodci a vzdálení pracovníci.

• Pravé kouzlo Bali. Chrámy, místní trhy a promenáda u moře, ne párty ulice.

• Snadná dostupnost. Letiště je blízko a lodě na Nusa Penidu a Nusa Lembongan odjíždějí přímo z pláže v Sanuru.

Omezená nová nabídka. Sanur je zavedená oblast s minimem volné půdy k zastavění, takže tu nová konkurence nemůže vznikat takovým tempem jako v Canggu.

Nový celoroční tahoun poptávky. V červnu 2025 Indonésie otevřela v Sanuru první zdravotnicky zaměřenou zvláštní ekonomickou zónu, jejímž středem je nová 255lůžková Bali International Hospital. Na začátku roku 2026 nemocnice ošetřila téměř 15 000 pacientů, z nich 60 % cizinců. Pacienti a jejich rodiny potřebují někde bydlet, často týdny, v každé sezóně.

Potvrzeno našimi vlastními čísly. V Sanuru provozujeme 8 vil s jednou až čtyřmi ložnicemi. Za posledních 12 měsíců dosahovaly obsazenosti přes 90 %, a to celoročně, nejen ve špičce. Pro srovnání: průměrný krátkodobý pronájem na Bali má obsazenost kolem 65 %, průměrná nabídka na Airbnb v Sanuru kolem 36 %. Ten rozdíl dělá správná lokalita, správný produkt a správná správa dohromady.

Průměry ale neříkají všechno. Dobrá lokalita sama nestačí: každá vila potřebuje jasný prodejní argument pro konkrétního hosta, například rodinnou vilu s bezpečným bazénem, klidný domov pro dlouhý pobyt s pracovním koutem nebo pobyt vhodný pro rekonvalescenci poblíž nemocnice. Najít takový argument pro každý pozemek a postavit kolem něj projekt je klíčovou součástí toho, jak našim investorům pomáháme.

Silný cestovní ruch, omezená půda, hosté po celý rok. Sanur splňuje všechny tři testy. Jeho hosté se také liší od davu, který stojí za nadbytkem nabídky v Canggu: jsou to rodiny, dlouhodobí a wellness cestovatelé, kteří rezervují na delší dobu a vracejí se. Proto si na svém trhu věříme.

Začněte tím správným místem

Vila je důležitá. Ale o tom, zda zůstane obsazená, rozhoduje lokalita a o lokalitě rozhodují čísla. Tak pracujeme v Indovestoru: vybíráme místa, která budou lidé chtít navštěvovat i za pět, deset či patnáct let, ověřujeme je podle skutečných dat a stavíme to, co hosté opravdu chtějí.

Zajímá vás investice v Sanuru? Podívejte se na naše aktuální projekty nebo napište na hello@indovestor.com. Ukážeme vám čísla za každou lokalitou a rádi vás provedeme.